转自 铁锤微观

我就偷懒了几天，没成想，日落西山的房地产却迎来了密（重）集（磅）施（救）策（市）。

足够重磅的消息有两个：第一，珠海允许开发商5折卖房。广东珠海金湾区一新楼盘，通过几次下调备案价，5折抛售原本2.8万/平的新房。

当然，所谓的5折肯定不完全对，大概率是以最低价对比最高价而言，这是媒体报道时惯用的伎俩，主要是为了抓人眼球。

 


参照以往的经验，当所有人都觉得该开发商会被约谈、5折卖房的行为会被叫停时。当地住建部门的回应让人措手不及：项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。

同样是降价卖房，5月份昆山的开发商则没这么幸运，不仅被通报批评“扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定”，而且两个项目均被暂停网签和罚款。

一样的操作，为什么会是两种结局？

个人觉得是两方面原因：其一，珠海的开发商很聪明，多次下调备案价，慢慢的把售价压到了五折水平。昆山的开发商太急于求成，是“擅自大幅度降价销售”；

其二，所处环境不同。昆山开发商之所以降价未遂，本质上是房价的背后有两条利益驱动，保房价即是保地价，最终是为了保政绩。说穿了都是为了保土地财政。

现在又为什么默许开发商降价卖房了？答案很简单，现在是土地和房子基本都卖不掉了。

以卖地来说，财政部数据，今年前7个月全国土地出让金1.84万亿，较2022年同期下滑24%，较2021年同期下滑55%。7月单月更是同比下降46%。值得一提的是，地方卖地收入已连续18个月下跌了。

以卖房来说，今年前7个月，全国商品房销售面积同比下降6.5%，销售额下降1.5%，全国房地产开发投资同比下降8.5%。

一句话，在卖地、房地产相关税收锐减的背景下，继续以行政手段干预房企降价卖房，其实对谁都不好。准许开发商以价换量自救，是审时度势的明智之举——允许降价卖房不单单是解地产商的燃眉之急，更是为了地方的财政收入。

 


事实上，现在不仅是某一两个城市允许开发商降价卖房，上周末住建部主办的媒体“中国房地产报”就发文呼吁，“允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金”。

说实话，对此我一点也不意外。在之前的文章中我们就说过，从数据和资讯角度来看，房地产的困局越来越严重了。

如果不允许房企降价促销换来回款救命，我们会再次感受秋天的震撼和冬天的寒冷。

这里再说两个被忽略，或者说一般人很难获取的两个关键信息：

1、第一财经报道，根据中指院监测数据，从挂拍量来看，今年上半年全国法拍房挂拍量大幅增加30.4万套，同比增加19.7%。

从类型来看，住宅、商业为法拍房主流，上半年住宅挂拍量17.9万套，占比近60%，较上一年明显增长。

法拍房挂拍量上升和断供有一定关系。而断供的根本原因是，受经济形势影响，不少人收入下降，银行贷款不能及时偿还，进而被强制执行。

这个数据到底准不准？我无从查证。2022年阿里法拍网等，还能查到最新数据，不知何故，现在这个消息渠道已经彻底关闭了。

 


2、招商银行地产不良贷款率大增

根据招商银行发布的2023上半年业绩报告来看，今年上半年招行的总营收1784.6亿，同比下降0.35%，这是招行首度出现半年报营收负增长。不过净利润和净利率均创新高。

值得一提的是，该报告释放两个清晰的信息，一是个人住房贷款同比不增反降，说明大家还是不贷款，而是提前还贷；二是房地产行业的不良贷款率大增至5.52%（196亿）。房地产公司的贷款，依然是招行不良贷款产生的重灾区。

我相信，这绝不是招行一家的问题。招行的不良贷款率算低的，管中窥豹，可见其它银行的问题可能更严重。

不过始终不变的是“极少数人掌握着绝大多数财富”：2.34%的金葵花客户，依然拥有81.54%的财富，户均资产236万；而占比97.66%的普通人，仅拥有18.46%的财富，户均资产只有微不足道的1.28万。

说这些可能有些跑题了，但我思索半天，还是觉得有必要让大家知道某些事实的真相。这些数据看似微不足道，且和绝大多数人无关，但实际上有些却如同千里之堤上的“蚁穴”。

 


第二，三部门推动“认房不认贷”

对于“认房不认贷”的到来，铁锤早就料到了。因为7月份住建部在企业座谈会上就提及“落实好个人住房贷款认房不认贷”，这一政策导向铺垫很久了，而且可谓是市场期盼已久。只是没想到最后会是三部门联合推动，其信号意义不言而喻。

根据三部门联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》来看，此项政策已经作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

接下来说说我的个人看法，首先，“认房不认贷”对于一线城市而言效用不可低估。以深圳为例，此前总价1000万的房产，“认房认贷”的情况下，首付是700万，现在“认房不认贷”首付300万。换句话说，这一政策将使更多购房人享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于大幅度降低居民的购房成本。

相较而言，二三线城市效用则大打折扣。为什么？总价200万的房子，认房认贷首付4成是80万，认房不认贷首付3成是60万，成本降低不够明显。更何况全国二三线城市中，也仅有十余城仍然执行“认房认贷”，其余城市早就“认房不认贷”了，而且还有很多城市首付最低可以做到2成，甚至不少城市的一些项目可以零首付购房。

其次，现在仅仅是纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。至于城市会不会用，则要另当别论。以北京为例，当下全城采纳“认房不认贷”的概率很小。原因很简单，城市内部区域分化严重，各区的新房库存积压情况也不尽相同，一刀切实行“认房不认贷”，很容易造成需求被集中虹吸，导致头部区域房产量升价涨，这与中央“稳房价”的总基调不符。

不过，从这两天真实发生的情况来看，“认房不认贷”政策再次被别有用心者利用了——市场将此解读成巨大利好，于是不少开发商故技重施——连夜涨价！

据我所知，在深圳就有三家楼盘收回了此前的优惠，表示“从9月1日开始全面提价”。

 

不得不说，这三个楼盘真是紧跟政策，玩得一手“涨价去库存”的好营销。

与此同时，深圳、上海、北京、广州、杭州、南京的一些二手房房东也在预谋涨价卖房。在上海，有人将此前挂牌价560万都卖不掉的房子，一口气涨到了680万。

很显然，这是开发商不死心，更是炒房投资客不死心。

但在我个人看来，在巨大不确定性的时代，很多表演也就自娱自乐了。

为什么这么说？

首先，楼市的风向并没有变了。相反向好的预期早在7月份一系列小作文满天飞但迟迟不落地的背景下，已经被挫得所剩无几了。

说实话，聪明的房东和开发商当下要做的套现离场，而不是涨价玩心态。三周前很多房东也宣布涨价了，结果是自己的房子无人问津，最后还不是灰头土脸又把价格调回来了。今时不同往日，现在是买方市场，还像以前那样玩心态、搞高价，只会自食其果——买房人会送上“除买房之外的所有支持”。

再说清楚点，“认房不认贷”如果真来了，对于多数城市而言，可能随之而来的是不可避免的抛售大潮。

其次，房地产之外，还有更重要的问题。或者说，想靠拉升房地产解决所有问题，这条路走不通了。

8月21日的降息落空，本质上就是银行业不愿让利，虽然今年以来银行业的利润有所降低，净息差持续走低，但银行的血槽有多厚，无需细说。

而8月23日九大部门联合发文“鼓励引导退休的干部、教师、医生等回乡定居”，则透露着财政吃紧的压力。号召退休人员回乡定居，发展农村只是表象，实为城市和年轻人减负，为经济减负。

再者，一切的根源都在经济，而经济萎靡的根源在收入。收入增长短期是不可能大力出奇迹的，所以经济基本面短期难言大好，就业和消费也难言好转。过去三个月，餐饮、交通、旅游等消费的势头也开始降下来了，更何况房子、车子这些大额消费。

我这么说，并非是不看好全国的楼市。个人觉得，未来我国的楼市大概率会呈现分化、分层的特征：少数头部城市的少数优质房产继续上行——优质资产在任何年代都是稀缺且昂贵的。当然了，玩家的门槛也更高；其它城市的多数房子则会回到地面，逐步失去流动性，逐渐成为纯消费品，渐渐沦为和车子、手机、电脑等无异的普通商品。

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